來源：《中國建設報》
住房租賃關乎城市吸引力，關乎人民福祉，是解決新市民住房問題、實現全體人民住有所居目標的重要途徑。過去幾年，住房租賃市場快速發展，租房中介如雨后春筍般涌現，租賃房源供應量隨之增加，租賃需求得到滿足。但同時，惡意抬價、虛假房源、違規隔斷、裝修污染超標等亂象也頻繁出現，令不少租房者苦不堪言。
為解決住房租賃行業難點、痛點問題，維護租戶合法權益，住房和城鄉建設部近期多次召開整治住房租賃中介機構亂象工作推進會，對住房租賃中介機構亂象整治工作做出部署，并提出加快長效機制建設。據不完全統計，近期已有包括內蒙古、陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等多地相繼出臺住房租賃新規，通過增加房源供給、規范市場管理、打擊黑中介等措施，促進住房租賃市場健康發展；越來越多的城市開展住房租賃專項檢查，精準出擊，通過罰款、下線整改等方式整治住房租賃行業亂象。
部分規模化中介 管理能力遭疑
一直以來，國內長租公寓運營模式被稱為“二房東”，即通過租房差價盈利的一類新型“中介”。《中國青年租住生活藍皮書》顯示，當前，不管是租客還是業主，都傾向于通過長租平臺找房或托管房屋。調查數據顯示，六成租客更傾向于通過長租平臺租房，業主與中介機構——自如簽約的房屋平均托管時長，由2017年的3.2年增長至5.06年，超過95%的業主希望平臺對房屋進行裝配升級后再出租。與傳統中介不同，托管給長租公寓不僅不用負責裝修、管理、打掃，還能獲得比直接出租更高的租金，這正是不少業主愿意將房屋交付中介管理的原因。
住宅租賃市場的快速擴張與長租公寓的急速發展緊密相連。租賃需求主要來自流動人口，《中國流動人口發展報告》顯示，截至2018年，中國流動人口數超過2億，租房群眾達1.8億，顯示出住房租賃市場需求之巨。
培養以長租公寓為代表的住房租賃市場，成為從供給側解決城鎮居民住房問題的一項重要舉措，得到了來自中央和地方各項政策的支持。中商產業研究院報告指出，自2015年開始，有關長租的政策紅利不斷釋放，中央多次出臺文件專門扶持租房租賃產業鏈發展，明確加快機構化、規范化租賃企業的發展。地方隨之跟進，截至2017年年底，共有20多個省（直轄市）出臺相關鼓勵扶持住房租賃市場發展的政策。
政策推動下，長租公寓受到資本青睞，大量資金涌入該領域，有的被投進既有品牌，更多的是用來創立新的品牌公寓。從房地產中介，到房地產開發商，到酒店運營商紛紛試水，形成了集中式與分散式2種模式。集中式長租公寓以萬科泊寓、YOU＋、魔方為代表，指租賃企業包下整棟樓來進行翻新裝修后再統一出租；分散式長租公寓即由租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理，以自如、青客、優客逸家為代表。
然而作為新興行業，長租公寓尚未形成系統成熟的管理模式。不少企業管理能力與房源數量、市場占有額增長速度不匹配，導致租賃市場各類亂象叢生。長租公寓“爆雷”、租金上漲等問題頻現報端，盈利壓力下出現的“甲醛房”、“租金貸”飽受詬病，人們對居住安全的憂慮日益加重。
“虛假房源”問題則更為普遍。與龐大的市場需求相比，房東直租房少之又少，導致租客只能求助中介。不少有過租房經歷的人表示，通過中介租房看似便捷，但經常出現看中的房子實際上已經租出去、對方提出要大幅加價或趁機介紹其他房源、實際情況與圖片和文字描述落差大等情況，很難快速找到真正合適的房子。
小型中介違規成本低
除了大規模租賃中介存在管理失當問題，在中央和地方政府發布的住房租賃中介機構亂象專項整治通報名單中，不知名小型中介的絕對數量遠超大規模租賃企業，且不少小中介違法、違規行為更為嚴重。
根據住房和城鄉建設部近日披露的租賃中介機構違法違規典型案例，有“黑中介”蓄意制造房源緊張假象，在租賃合同中設置明顯不利于承租人的條款，騙取承租人交納多種押金，房屋出租后雇人酒后滋事，迫使承租人提前搬離，主動違約放棄押金租金；有中介違規開展租賃消費貸款業務，誘導承租人簽訂嵌套租賃消費貸款條款的租賃合同，租賃合同解除后仍自動扣除承租人租金；有中介在未經出租人委托的情況下，擅自對外發布房源信息；也有中介“高收低租”后克扣租金等，給承租人造成嚴重損失。
鏈家網CCO（首席內容官）徐東華此前指出，“黑中介”產生主要有4點原因：一是企業準入門檻低、經營規模小，有時處于監管視線之外；二是消費者防范意識不強；三是違規成本較低，一經查處，通常是同一批人改頭換面后另起爐灶；四是房屋租賃服務交付周期長、規模化企業運營成本比靈活的小中介高很多，房屋租賃中介市場競爭不是品牌企業的良性競爭，導致靠低價、惡性競爭的“黑中介”還有存活空間。
不少法律界人士也認為，當前租賃中介準入與違法成本過低，導致租賃中介質量參差不齊，產生問題后可以很快注銷，或是短時間內改頭換面、另起爐灶，加大了對“黑中介”的打擊與治理難度。
重拳出擊背后 長效機制亟待完善
為治理租賃市場亂象、維護承租人合法權益，中央和地方近來動作頻繁，從召開座談會議，到組織專項檢查行動，約談租賃企業，打出一套整治“組合拳”，對住房租賃市場亂象形成了威懾。
9月19日，住房和城鄉建設部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會，強調要通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機構亂象。11月4日，住房和城鄉建設部等6部門公布了各地在整治住房租賃中介機構亂象中查處的7起違法違規典型案例。
在地方，各地紛紛開展專項檢查與整治活動。一線城市如北京、上海、深圳已開始行動。北京市在第一批專項整治漠視侵害群眾利益問題工作中，清理整治違法群租房5224處，下架各類違法違規房源信息102萬余條，查處380家存在違法違規行為的房地產經紀機構。上海、深圳都在近期部署了開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作。
武漢、杭州、南京、成都在內的非一線城市也積極推進。以武漢為例，武漢房管局近日公布了住房租賃中介機構亂象整治工作成果。今年以來，武漢已分批集中清理815家房產租賃中介，暫停52家機構網簽功能和152個經紀從業人員UK使用權限。
行業亦積極自查，行業協會積極發揮作用。在中國房地產估價師與房地產經紀人學會舉辦的全國住房租賃中介機構“守法經營、誠信服務”公開承諾活動上，針對住房租賃中群眾反映強烈的突出問題，100家住房租賃中介機構簽署了承諾，包含不發布虛假房源信息、不違規收費及惡意克扣押金、不暴力驅逐租客等9項內容。
廣州市房地產中介協會和廣州市房地產租賃協會組織召開了住房租賃中介機構“守法經營、誠信服務”公開承諾大會，400余家房地產中介機構、住房租賃企業和互聯網房源信息發布平臺企業參加大會并簽署承諾書，承諾不發布虛假房源信息、不賺取租金差價等。
專項整治行動效果顯著，在全國刮起一陣“整治”旋風。但同時也存在整治效果不持續、無法根除亂象之隱憂。9月19日召開的會議上，住房和城鄉建設部提出要加快長效機制建設，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。9月27日，住房和城鄉建設部再度召開整治住房租賃中介機構亂象工作推進會，對各地開展整治住房租賃中介機構亂象工作提出明確要求，其中提到要做到標本兼治，把“當下改”與“長久立”結合起來，對重點問題進行重點研究，把專項整治中形成的好經驗好做法用制度形式固化好。
在密集調控的背景下，住房租賃市場長效治理機制如何落地更為引人關注。恒大研究院副院長夏磊發文指出，對于繼續推進租售并舉的住房供應體系，需要強化行業監管，規范行業運行；落實地方政府管理本地區租賃住房市場的主體責任，提高中介從業門檻，建立行業運行標準，披露管理機構和人員的信用信息，限制機構盲目擴張規模，設立營業保證金制度，嚴懲管理機構欺詐行為。